Справка о сделках, совершаемых с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

Справка о сделках, совершаемых с долями в праве общей собственности на

      земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

     К сделкам, совершаемым с  долями  в  праве  общей   собственности на

земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются

правила ГК РФ. Ст.12 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ  "Об

обороте   земель   сельскохозяйственного   назначения"   регламентируются

особенности совершения сделок с долями в  праве  общей   собственности на

земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения.  В  данной

статье  содержатся  правовые  нормы,  которые  являются    специальными в

соотношении с правовыми нормами ГК РФ, регулирующими те же  отношения.  В

соответствии со ст. 12 Федерального закона от 24 июля  2002  г.  N 101-ФЗ

"Об  обороте  земель  сельскохозяйственного  назначения"  без   выделения

земельного  участка  в  счет  земельной  доли  такой     участник долевой

собственности по своему усмотрению вправе завещать свою  земельную  долю,

внести  ее   в   уставный   (складочный)   капитал   сельскохозяйственной

организации,  использующей  земельный  участок,  находящийся  в   долевой

собственности,  или  передать  свою  земельную   долю   в   доверительное

управление  либо  продать  или  подарить  ее  другому  участнику  долевой

собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину  -

члену  крестьянского  (фермерского)  хозяйства,  использующим   земельный

участок,   находящийся   в   долевой      собственности. Участник долевой

собственности вправе распорядиться земельной долей по  своему  усмотрению

иным образом только после выделения земельного участка в  счет  земельной

доли.

     По общему, установленному законом правилу  при совершении  сделок  с

земельными  долями  должно  соблюдаться  преимущественное  право  покупки

(участия в обмене) остальных участников долевой собственности (ст. 250 ГК

РФ).

     Исключение   составляет   случай,   предусмотренный      п. 2 ст. 12

Федерального закона от 24  июля  2002  г.  N 101-ФЗ  "Об  обороте  земель

сельскохозяйственного назначения", когда участник  долевой  собственности

на земельный участок из земель сельскохозяйственного  назначения  продает

свою земельную  долю  без  выделения  земельного  участка  в   счет своей

земельной  доли  другому  участнику  долевой   собственности,   а   также

сельскохозяйственной организации или  гражданину  -  члену  крестьянского

(фермерского) хозяйства, использующим земельный  участок,   находящийся в

долевой  собственности.  При  этом  извещать  других  участников  долевой

собственности о намерении продать свою земельную долю  участнику  долевой

собственности не требуется.

     Предусмотренные ст. 12  Федерального  закона  от  24  июля   2002 г.

N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения"   сделки с

земельными  долями  могут  осуществляться  на   основании   доверенности,

выданной  участником  долевой  собственности  другому  участнику  долевой

собственности или иному лицу и удостоверенной  должностным  лицом  органа

местного самоуправления или удостоверенной нотариально.

     В ст. 17 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте

земель  сельскохозяйственного  назначения"   содержится    предписание, в

соответствии с которым  участники долевой собственности,  получившие  при

приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные  доли,

обязаны обеспечить определение на местности границ  находящихся  в  общей

собственности  земельных   участков   из   земель   сельскохозяйственного

назначения в соответствии с требованиями землеустройства.   Кроме  этого,

объектом купли-продажи могут быть  только  земельные  участки,  прошедшие

государственный  кадастровый  учет  (п. 1   ст. 37   Земельного   кодекса

Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ). Таким образом,  для

совершения сделки с  долей  в  праве  общей  собственности  на  земельный

участок необходимо провести государственный кадастровый  учет  земельного

участка и представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию

прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписку  из государственного

земельного кадастра в форме  плана  земельного  участка,   находящегося в

общей  долевой  собственности.  Также  для  государственной   регистрации

перехода   права   представляется   общий   план   (план-схема)    земель

сельскохозяйственной  организации  (далее  -  общий  земельный  участок),

удостоверенный  соответствующим  комитетом  по   земельным     ресурсам и

землеустройству, с обозначением земель, находящихся в собственности.

     Свидетельства о праве на земельные доли, выданные  до   вступления в

силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество  и  сделок  с  ним",  а   при их

отсутствии  выписки  из  принятых  до  вступления   в   силу   указанного

Федерального   закона   решений   органов   местного     самоуправления о

приватизации  сельскохозяйственных  угодий,   удостоверяющие     права на

земельную долю,  имеют  равную  юридическую  силу  с  записями   в Едином

государственном реестре прав на  недвижимое  имущество  и  сделок   с ним

(ст. 18 Федерального закона от 24  июля  2002  г.  N 101-ФЗ  "Об  обороте

земель сельскохозяйственного назначения").

     Однако,  государственная  регистрация  возникшего  до     введения в

действие  Федерального  закона  от  21   июля   1997   г.   N 122-ФЗ   "О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с  ним"

права на объект  недвижимого  имущества  проводится  при  государственной

регистрации перехода данного  права  или  сделки  об  отчуждении  объекта

недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины не позднее чем в

месячный  срок  со  дня  подачи  соответствующих   заявлений   и   других

необходимых  для  государственной  регистрации  документов  (п. 2   ст. 6

Федерального закона от  21  июля  1997  г.  N 122-ФЗ  "О  государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").  При  этом, по

существу (фактически), при  государственной  регистрации  перехода  права

собственности  на  долю  в  праве  собственности  на  земельный   участок

проводится фиксация ранее возникшего права.

     При государственной  регистрации  и  отчуждении  земельной   доли не

требуется составления передаточного  акта,  так  как  передача  реального

объекта отсутствует. При регистрации  права  собственности  на  земельную

долю объектом собственности является общий земельный  участок,  состоящий

из множества долей в праве, предоставленных гражданам в  соответствии  со

списком, утвержденным документом  о  реорганизации  сельскохозяйственного

предприятия.  В  реестр  вносятся  данные  об  общем  земельном  участке,

предоставленном    членам     реорганизованного     сельскохозяйственного

предприятия. Земельная доля в реестре в графе "Доля"  выражается  в  виде

простой дроби, в числителе которой указывается единица, а в знаменателе -

число  правообладателей,  указанное  в  списке  (п. 7,     п. 10.1 Письма

Московской областной регистрационной палаты от 13 января 2000  г.  N 55-1

"Об особенностях  возникновения  и  регистрации  права   собственности на

земельные   доли,    предоставленные    гражданам    при    реорганизации

(приватизации) сельскохозяйственных предприятий, и сделок с ними").

     В  соответствии  со  ст. 550  ГК  РФ  договор  продажи  недвижимости

заключается  в  письменной  форме  путем  составления  одного  документа,

подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы  договора

продажи недвижимости влечет его недействительность.

     В соответствии со ст. 551  ГК  РФ  переход  права   собственности на

недвижимость по  договору  продажи  недвижимости  к  покупателю  подлежит

государственной  регистрации,  таким  образом,   сделки   по   отчуждению

земельных   долей   (земельных   участков)    подлежат    государственной

регистрации.