Договор аренды квартиры и договор найма жилого помещения

При сдаче квартиры в аренду обязательно необходимо оформить бумагу, в которой бы уточнялись права и обязанности как сдающей стороны, так и снимающей. Вариантов такого договора существует два: договор найма жилого помещения и договор аренды квартиры.

Основное различие заключается в следующем: договор найма составляется, когда квартира сдается человеку, то бишь физическому лицу (стороны формально называются наниматель и наймодатель), а договор аренды – когда квартира снимается юридическим лицом для одного из сотрудников (тогда сдающая сторона – арендодатель, а снимающая - арендатор). Ориентироваться в формулировках очень важно: если, например, в договоре аренды будет фигурировать термин «наймодатель», суд, весьма вероятно, признает его недействительным.

Помимо формулировок есть и другие различия:

• Арендодатель не знает человека, которому сдает жилье. Все переговоры по договору аренды происходят через компанию – арендатора.
• Договор найма не может быть расторгнут, если какая-либо сторона против (исключение – решение суда), в то время как договор аренды предусматривает возможность одностороннего расторжения, если основанием послужило обстоятельство, фигурирующее в договоре.
• Человек, снимающий жилье по договору найма, может просто исчезнуть, оставив долги по коммунальным услугам. По понятным причинам арендатору сделать это куда сложнее.

Договора (оба типа) классифицируются по длительности. Выделяют договора:

• Краткосрочные (менее одного года).
• Среднесрочные (1-5 лет).
• Долгосрочные (до 50 лет).
• Бессрочные (длительность не определена).

Краткосрочный договор найма может быть заключен и в устной форме, но в данном случае наймодатель рискует тем, что наниматель сломает мебель и оставит долги. Доказать вину нанимателя в судебном порядке не получится.

Долгосрочные договора, а также договора, в которых снимающим жилье субъектом является организация, обязательно составляются в письменном виде. Регистрировать или заверять у нотариуса соглашения найма и аренды не требуется – действительными они становятся сразу после подписания.

Договора составляются в двух экземплярах и остаются у каждой из сторон по одному.

Маленькие «хитрости» договоров

Скачать в интернете и быстро подписать типовую форму договора найма – не лучший вариант. Обеим сторонам стоит отнестись более ответственно к оформлению документа. Существуют маленькие хитрости как для сдающего, так и для снимающего, позволяющие первому избежать дискомфорта постоянного контроля, а второму – риска получить свое жилье обратно в полуразрушенном виде.

Наймодателю рекомендуется:

• Включить в договор пункт, предписывающий материальную ответственность за порчу имущества. Это заставит нанимателей более внимательно и бережно относится к чужим вещам. Важно: необходимо произвести опись имущества при сдаче квартиры под подпись.
• Включить в договор перечень людей, имеющих право на проживание в квартире. Возможно, наниматель сам «пересдаст» жилье вдвое дороже гостям из Средней Азии – этот пункт позволит исключить такую вероятность.
• Включить в договор пункт, предписывающий ответственность за невыплату арендной платы. Конечно, наймодатель в этом случае может просто прийти с участковым в свою квартиру и выгнать недобросовестного нанимателя, но тогда денег он все равно не получить. Наличие этого пункта в договоре позволяет наймодателю требовать деньги через суд.
• Включить в договор пункт, позволяющий ему посещать квартиру определенное количество раз в месяц. Это важно, если жилье является дорогим или наймодатель просто не доверяет квартирантам.
• Нанимателю рекомендуется:
• Просить наймодателя, чтобы в описи имущества он фиксировал состояние предметов. Иначе доказать потом, что ущерб был нанесен до заселения нанимателя, проблематично.
• Указывать, что наймодатель обязан устранять возникшие неудобства, например, вставлять новое окно, если прежнее разбито. Иначе наймодатель может просто проигнорировать факт неудобства, а исправлять придется нанимателю – ведь живет в квартире он.
• Прописывать в договоре число возможных посещений жилья хозяином в месяц. Это звучит абсурдно, но позволяет избежать дискомфорта от навязчивого контроля, когда хозяин посещает квартиру ежедневно, не оставляя никакого простора для личной жизни нанимателя.

И еще один совет для обоих: подписи должны стоять на каждой из страниц договора. Это позволяет избежать риска дополнения документа новыми страницами уже после подписания.

Нужно ли платить налог государству

Как и любой другой доход гражданина России, арендная плата должна облагаться налогом. Величина налога зависит от того, физическим или юридическим лицом является арендодатель (или наймодатель).

Физические лица должны платить налог в 13% (стандартная величина). Если же физическое лицо зарегистрировало ИП, то сумма налога снижается до 6%. Но радоваться рано: индивидуальный предприниматель несет расходы на взносы в страховой и пенсионный фонд, а также должен вести книгу учета доходов и расходов (следовательно, тратиться и на бухгалтерские услуги).

Эти условия действительны для граждан России. Граждане других стран облагаются налогом в 30% от арендной платы.

За невыплату налога – штраф. Величина штрафа, как правило, составляет 20% от суммы невыплаченных налогов, но может быть увеличена и до 40%, если будет доказано, что арендодатель имел злой умысел. Такой порядок предписывается Налоговым кодексом (ст. 122).

Налоговая декларация физическим лицом, сдающим жилье, должна подавать раз в год. Крайней датой является 30 апреля года, следующего за отчетным.

Акт приема-передачи жилого помещения

Существенное отличие акта приема-передачи от договора аренды заключается в следующем: после подписания акта новый владелец не имеет права требовать от прежнего устранения тех или иных недостатков, даже если бывший владелец умолчал о них. Передающей стороне рекомендуется подписывать такие акты не только при продаже имущества, но и при сдаче его в аренду. Если акт подписан, то расходы, например, по установке нового стекла вместо разбитого ложатся на плечи арендатора.

Форма такого акта не установлена законом, однако, если бумага не содержит ряда важных сведений, она не имеет юридической силы. Обязательно в акте приема-передачи нужно указать:

• Дату и место подписания договора.
• Полные сведения о сторонах сделки (включая паспортные данные).
• Общие сведения об объекте сделки (количество комнат) и его состоянии (требуется ли ремонт).
• Описания дефектов, если таковые были выявлены при осмотре.
• Подписи сторон, а также печать (нужно при сделках с юридическими лицами).

Частые вопросы

Обязательно ли регистрировать соглашение аренды или найма?

Регистрация договора найма не является обязательной процедурой (соглашение считается действительным и без того), однако, по инициативе наймодателя может быть произведена. От нанимателя в данном случае ничего не требуется, а вот наймодателю придется обращаться в отделение Управления Федеральной Регистрационной Службы с целым пакетом документов, куда входят договор, заявление, квитанция об оплате регистрации, копии паспортов участников сделки. Регистрация имеет смысл, если объектом сделки является действительно дорогое жилье.

Как грамотно продлить договор аренды?

Процедура продления договора регулируется Гражданским кодексом (ст. 684). Наймодатель должен предложить нанимателю продлить договор или предупредить его о том, что продления не будет, за 3 месяца до окончания срока. Если этого не сделано, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с аналогичными условиями.

Есть ли возможность скорректировать условия договора и как это сделать?

Внести коррективы в текст договора аренды возможно, но лишь по согласованию сторон. Односторонний порядок изменения условий соглашения допустим, лишь если такая возможность предварительно прописана в тексте документа (однако, это встречается редко).

Наиболее правильным в соответствии с законодательством способом изменения условий договора аренды считается оформление дополнительного соглашения между сторонами. После того, как документ подписывается арендатором и арендодателем, новые условия сразу же начинают действовать.

Примеры договоров