Договора аренды и найма
Рассмотрим разные типичные варианты таких договоров по отдельности.
Договор аренды жилого помещения
Согласно главе 34 ГК договор аренды заключается, если жилое помещение сдается организации. Юридическое лицо не может использовать помещение для коммерческой деятельности – только для заселения туда человека (например, иногороднего сотрудника). Важная особенность аренды: арендодатель не контактирует напрямую с квартирантом и обращаться может только к компании-арендатору.
Обязательным моментом при оформлении договора аренды является его регистрация (согласно ст. 609 ГК), которая полезна для обеих сторон и служит гарантом защиты их прав. Если документ оформлен на короткий срок (менее года), от регистрации можно отказаться. Кроме того, краткосрочный договор может не иметь письменной формы и быть заключен устно.
При оформлении договора аренды стоит принять в расчет такие моменты:
- Срок. Нежелательно, чтобы договор был бессрочным. Если одна сторона пожелает расторгнуть договор, ей будет очень сложно это сделать.
- Основания для расторжения. Обеим сторонам стоит прописать этот пункт максимально подробно – расторжение без согласования со второй стороной возможно только на установленных договором основаниях (ст. 620 ГК).
- Гарантийная сумма. Некоторые договора аренды предписывают передачу компанией-арендатором залоговой суммы арендодателю, которая возвращается по окончанию сделки с учетом образовавшейся задолженности (если есть).
Договор аренды комнаты
Так как комната является частью жилой квартиры или дома, она должна соответствовать ряду требований пригодности, чтобы ее можно было сдать. Например, запрещается сдавать в аренду смежные комнаты. Арендовать можно лишь изолированные комнаты, которые соответствуют всем противопожарным и санитарным требованиям.
Оформляется документ, только когда согласие дано всеми собственниками жилья (также и теми, кто лично не присутствует). Свое согласие они подтверждают подписью в договоре. Если арендодатель сдает комнату в коммунальном доме (являясь владельцем квартиры), одобрение остальных собственников не имеет значения. При подписании договора арендодатель и сам должен предъявить бумагу, подтверждающую, что он является собственником (например, договор приватизации).
Особенность этого документа в том, что статьей 615 ГК разрешено арендатору подписывать договор субаренды, то есть пересдавать комнату другому лицу, например, своему же сотруднику. В данной ситуации арендодатель теряет контроль над ситуацией и начинает переживать за сохранность своего имущества (неизвестно, скольких человек пустит жить в комнату арендатор). Чтобы избежать волнений, арендодателю стоит включить в договор аренды пункт, где бы фигурировало максимальное количество человек, которые могут проживать на территории комнаты (с учетом несовершеннолетних). Этого могут потребовать и остальные жильцы квартиры, так как число проживающих в арендованной комнате влияет на величину коммунальных платежей. Кроме того, арендодателю стоит добавить в текст условие, что он может лично посещать сданное жилище, осуществляя таким образом ненавязчивый контроль.
Другой отличительной особенностью аренды комнаты является то, что проживающий будет эксплуатировать места общего пользования (сокращенно – МОП), в число которых входят, например, ванная комната, кухня, коридор. Чем более подробно будут оговорены условия пользования МОП в договоре аренды комнаты, тем меньше риск возникновения споров и разногласий с соседями по квартире.
Договор аренды жилого дома
Сам договор аренды дома должен включать те же обязательные пункты, что и типичный договор аренды квартиры, однако, арендодателю в данном случае нужно учесть и некоторые специфичные моменты:
- Помимо самого жилого дома, арендатор снимает и участок, на котором жилой дом находится, следовательно, может пользоваться всеми объектами, находящимися на участке (например, баней и гаражом). Если арендодатель не желает, чтобы арендатор пользовался этими объектами, он может просто их запереть и внести запрет на пользование в текст договора, однако, в этом случае он сильно потеряет в деньгах, если вообще сможет найти арендатора. Как правило, загородные объекты снимаются именно для отдыха, а не для постоянного проживания.
- Необходимо произвести опись имущества. Отнестись к этой процедуре стоит максимально ответственно – если в городской квартире имущество ограничивается основной мебелью, то в доме к этому прибавляются также хозяйственное оборудование, транспортные средства (лодка, велосипед). Эксперты рекомендуются при аренде дома требовать у арендатора депозит – сумму денег, с которой можно покрыть вероятный ущерб, нанесенный имуществу. Если ущерб не нанесен, депозит возвращается арендатору. Величина депозита обычно равна ежемесячной оплате аренды – этого достаточно, чтобы компенсировать убытки.
- Загородные дома могут находиться достаточно далеко от города, поэтому арендодателю едва ли будет удобно ездить туда, чтобы получать плату. Можно внести в договор требование о безналичной форме ежемесячной оплаты. Учитывая то, что арендатором считается организация, с переводом денег на расчетный счет не должно возникнуть трудностей.
Еще одна рекомендация касается посуточной аренды дома. Важно прописать в тексте договора санкции за досрочное расторжение договора в праздники (например, новогодние). Арендодатель лишается потенциальной прибыли, так как проблематично найти новых жильцов в это время. Поэтому такие штрафы суровы – сдающая сторона может потребовать половину ежемесячной оплаты в качестве наказания.
Договор найма квартиры
Принимающей стороной договора найма бывает только человек, но никак не организация (согласно гл. 35 ГК). Есть некоторая разница по сравнению с договором аренды:
- Наймодатель знает, кто именно будет жить в его квартире.
- Устная форма неприемлема для договора найма (согласно ст. 674 ГК).
- Документ не может быть бессрочным. Максимально допустимый срок для договора найма – 5 лет. Если документ имеет срок более года, он уже считается долгосрочным.
- Регистрировать договор найма нет надобности – утверждает ст. 164 ГК. Однако нужно предоставить договор в налоговую инспекцию, чтобы отчислять налог с дохода. Невыполнение этого условия грозит штрафом в 40% от суммы невыплаченных налогов (плюс к самой сумме налогов).
- Договор найма расторгается только через суд, поэтому лучший (а часто и единственный способ) избавиться от квартиранта – это дождаться завершения срока и отказаться тому в продлении. Сделать это обязательно за 3 месяца до того, как истечет срок, иначе договор считается пролонгированным на прежних условиях.
Договор найма комнаты
Нанимателем при найме комнаты может являться только дееспособный гражданин (ст. 677 ГК), физическое лицо (главная разница по сравнению с арендой). Та же статья Гражданского кодекса предписывает обязательно вносить в договор сведения обо всех людях, которые будут проживать на территории комнаты.
Помимо, собственно, комнаты наниматели будут эксплуатировать места общего пользования, а также механическое и электрическое оборудование внутри квартиры (например, газовую плиту) – такое право им дается 290-ой статьей ГК. Важно прописать в договоре условия пользования МОП и общим оборудованием.
Рекомендация для нанимателя: потребовать у наймодателя документ, на основании которого он может считать себя собственником комнаты. Данные этого документа также вносятся в договор (как правило, в подразделе 1.2 «Основания наймодателя»). Если наймодатель сдает не свою комнату, а жилье родственника (например, матери), следует потребовать доверенность. Если доверенности нет, от сделки стоит воздержаться.
Договор найма жилого дома
При заключении сделки по найму жилого дома наймодателем может выступать любое лицо, тогда как съемщиком - только дееспособное физическое лицо (аналогично договору найма комнаты).
Предметом описываемого документа является помимо самой жилой постройки еще и участок, где она находится. Поэтому если наймодатель хочет ограничить использование тех или иных построек, находящихся на участке, он должен внести это требование в договор. Допускается штрафование в случае несоблюдения.
Отличительной особенностью договора найма дома является разделение обязанностей по оплате счетов между обоими фигурантами сделки. Если при найме комнаты приходится пользоваться коммунальными услугами «сообща» с соседями по квартире, то при найме дома многие из коммунальных услуг (например, за отопление) оплачиваться должны самим нанимателем. Разделение обязанностей обычно фиксируется в главе 3 «Расчеты по договору» под пунктами 3.5 (счета нанимателя) и 3.6 (счета наймодателя).